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Para pessoas e famílias
Compra e venda de imóveis
Imóvel se compra pela matrícula, não pelo anúncio. A análise antes do sinal evita penhora, dívida de condomínio, construção irregular e vendedor sem poder de vender.
A assessoria em compra e venda de imóveis cobre a análise da matrícula e das certidões do vendedor, a redação ou revisão do contrato e do compromisso, o acompanhamento da escritura, do registro e do ITBI, e a orientação em financiamento e distrato. Só o registro no cartório de imóveis transfere a propriedade: quem não registra não é dono.
- O que conferir antes de pagar o sinal
- Do compromisso ao registro
- Distrato, atraso e vícios
- Como o escritório conduz
- Documentos
- Prazos
- Dúvidas
O que conferir antes de pagar o sinal
- Matrícula atualizada: quem é o dono, se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, indisponibilidade ou usufruto.
- Certidões do vendedor: distribuidores cíveis, trabalhistas, fiscais e de protesto, para afastar fraude à execução.
- Débitos: IPTU, condomínio (que acompanha o imóvel) e contas.
- Regularidade da construção: habite-se, averbação da área construída, planta aprovada.
- Estado civil e regime de bens: o cônjuge precisa participar da venda.
Do compromisso ao registro
O compromisso de compra e venda fixa o valor, a forma de pagamento, o prazo da escritura e as consequências do descumprimento; registrado na matrícula, garante o direito do comprador contra terceiros. A escritura pública é lavrada no cartório de notas (obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos, art. 108 do Código Civil), o ITBI é pago ao município e a escritura é registrada no cartório de imóveis, quando a propriedade se transfere (art. 1.245). Em financiamento, o próprio contrato bancário substitui a escritura.
Distrato, atraso e vícios
Na compra de imóvel na planta, a Lei nº 13.786/2018 fixa o que o comprador perde no distrato (em regra até 25%, ou 50% em patrimônio de afetação) e a incorporadora deve entregar no prazo com tolerância de até 180 dias; o atraso gera multa e devolução. Vícios de construção têm garantia de cinco anos (art. 618 do Código Civil) e o vendedor responde por vícios ocultos. A Lei nº 4.591/1964 rege a incorporação e as obrigações da construtora.
Como o escritório conduz
- 01
Análise
Matrícula, certidões, débitos e regularidade em até uma semana.
- 02
Contrato
Compromisso de compra e venda com as garantias do comprador ou do vendedor.
- 03
Escritura e ITBI
Acompanhamento no cartório de notas e recolhimento do imposto.
- 04
Registro
Registro da escritura na matrícula e conferência final.
Documentos que ajudam
Prazos e regras
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002): Compra e venda, escritura, registro e vícios.
- Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973): Registro de imóveis e matrícula.
- Lei nº 13.786/2018 (distrato e atraso de imóvel na planta): Distrato e atraso na entrega de imóvel na planta.
- Lei nº 4.591/1964 (incorporação imobiliária): Incorporação imobiliária.
Dúvidas frequentes
Comprei por contrato de gaveta. Sou dono?
Não perante terceiros. O contrato vale entre as partes, mas a propriedade só se transfere com o registro. É preciso regularizar por escritura ou, quando o vendedor não colabora, por adjudicação compulsória ou usucapião.
O vendedor tem dívida trabalhista. Posso comprar?
Depende. Se já há execução e o vendedor fica insolvente com a venda, o negócio pode ser anulado por fraude à execução. As certidões e a análise do risco decidem.
Quem paga o ITBI?
Em regra, o comprador, conforme a lei municipal e o costume; o contrato pode dispor de outro modo.
A imobiliária responde pelos problemas do imóvel?
Responde pelas informações que presta e pela intermediação, mas a análise jurídica do imóvel é responsabilidade de quem compra.
Este serviço faz parte da área de direito cível. Mais perguntas na central de dúvidas.
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