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Para pessoas e famílias
Usucapião judicial e em cartório
Quem ocupa um imóvel como dono, sem oposição, pelo prazo legal, tem direito à propriedade. O reconhecimento pode ser feito no cartório de registro de imóveis ou na Justiça.
A usucapião é a aquisição da propriedade pela posse mansa, pacífica e contínua de um imóvel pelo prazo legal, de dois a quinze anos. Pode ser reconhecida em cartório, com ata notarial, planta e a concordância dos vizinhos e do titular registrado, ou na Justiça, quando há oposição. O escritório conduz a prova da posse até o registro.
Tipos e prazos
A usucapião extraordinária exige 15 anos de posse, reduzidos a 10 quando há moradia ou obras produtivas (art. 1.238 do Código Civil); a ordinária, 10 anos com justo título e boa-fé (art. 1.242); a especial urbana, 5 anos em imóvel de até 250 m² usado para moradia por quem não tem outro (art. 1.240); a rural, 5 anos em até 50 hectares tornados produtivos (art. 1.239); e a familiar, 2 anos em imóvel de até 250 m² dividido com ex-cônjuge que abandonou o lar (art. 1.240-A). A posse do antecessor pode ser somada, desde que contínua.
Em cartório
O art. 216-A da Lei de Registros Públicos permite o pedido direto ao registro de imóveis, por advogado, com ata notarial do tempo de posse, planta e memorial assinados por profissional habilitado e pelos confrontantes, certidões e os documentos da origem da posse. O titular registrado e os vizinhos que não assinam são notificados; o silêncio em quinze dias vale como concordância. Sem impugnação, o oficial registra a propriedade. Costuma levar de seis meses a um ano e meio.
Na Justiça
Quando o proprietário se opõe, quando não pode ser localizado e o cartório exige a anuência, quando há disputa de limites ou quando o imóvel não tem matrícula, o caminho é a ação judicial de usucapião (Código de Processo Civil), com citação do titular e dos confrontantes, edital e perícia. É mais demorada, mas decide o que o cartório não pode decidir.
Como o escritório conduz
- 01
Prova da posse
Contratos, recibos, contas, IPTU, fotos e testemunhas que mostram tempo e forma da posse.
- 02
Planta e ata
Levantamento do imóvel por profissional habilitado e ata notarial no cartório de notas.
- 03
Pedido
No registro de imóveis (extrajudicial) ou na Justiça, conforme o caso.
- 04
Registro
Abertura ou atualização da matrícula em nome do possuidor.
Documentos que ajudam
Prazos e regras
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002): Tipos de usucapião e prazos (arts. 1.238 a 1.244).
- Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973): Usucapião extrajudicial (art. 216-A).
- Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015): Procedimento judicial.
Dúvidas frequentes
Paga ITBI na usucapião?
Não. A usucapião é forma originária de aquisição: não há transmissão, e o ITBI não incide.
Herdeiro pode usucapir imóvel de herança?
Sim, quando exerce posse exclusiva, com ânimo de dono e sem oposição dos demais herdeiros, pelo prazo legal. A exclusividade é o ponto central da prova.
Imóvel público pode ser usucapido?
Não. A Constituição veda a usucapião de imóveis públicos.
Quanto tempo leva?
Em cartório, entre seis meses e um ano e meio. Na Justiça, alguns anos, conforme a vara e a existência de disputa.
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