Usucapião em cartório: quem pode pedir

Pode pedir usucapião em cartório quem tem a posse mansa, pacífica e contínua de um imóvel pelo prazo que a lei exige para o seu caso, de dois a quinze anos, e consegue provar isso por ata notarial, planta e certidões, com a concordância do proprietário registrado e dos vizinhos ou o silêncio deles depois de notificados.

• O que é usucapião
• Tipos e prazos
• Requisitos da via extrajudicial
• Quando ir direto para a Justiça
• O que diz a lei
• Dúvidas relacionadas

O que é usucapião

Usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada. Quem ocupa um imóvel como se fosse dono, sem oposição, pelo prazo legal, tem direito a ter a propriedade reconhecida e registrada em seu nome. O reconhecimento pode ser feito na Justiça ou, desde 2015, diretamente no cartório de registro de imóveis (art. 216-A da Lei de Registros Públicos).

Tipos e prazos

Tipo	Prazo	Requisitos principais
Extraordinária	15 anos, ou 10 com moradia ou obras produtivas	Posse sem oposição; não exige justo título nem boa-fé (art. 1.238 do Código Civil)
Ordinária	10 anos, ou 5 em alguns casos de aquisição onerosa registrada e cancelada	Justo título e boa-fé (art. 1.242)
Especial urbana	5 anos	Imóvel urbano de até 250 m², usado para moradia, e o possuidor não ter outro imóvel (art. 1.240)
Especial rural	5 anos	Área rural de até 50 hectares, tornada produtiva, usada como moradia (art. 1.239)
Familiar	2 anos	Imóvel urbano de até 250 m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar (art. 1.240-A)

A posse de quem veio antes pode ser somada à do atual possuidor, desde que contínua, o que ajuda em imóveis comprados por contrato de gaveta ou herdados sem escritura.

Requisitos da via extrajudicial

O pedido é feito por advogado ao cartório de registro de imóveis da localização do imóvel, com:

• ata notarial lavrada em cartório de notas, atestando o tempo de posse e as suas circunstâncias, com depoimentos e documentos;
• planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT, e pelos confrontantes;
• certidões negativas dos distribuidores da Justiça em nome do possuidor e dos possuidores anteriores;
• justo título e documentos que provem a origem e o tempo da posse: contratos, recibos, contas de água e luz, IPTU, carnês, declarações;
• anuência do titular do registro e dos vizinhos. Quem não assinar é notificado e, se não se manifestar em quinze dias, o silêncio vale como concordância.

O oficial de registro analisa, pode pedir diligências e publica edital. Sem impugnação, registra a propriedade em nome do possuidor. Havendo impugnação, o pedido segue para a via judicial.

Quando ir direto para a Justiça

Quando o proprietário registrado se opõe, quando não é possível localizá-lo e o cartório exige a anuência, quando há disputa com vizinhos sobre limites, ou quando o imóvel não tem matrícula e a regularização depende de outros atos. A ação judicial de usucapião é mais demorada, mas resolve casos que o cartório não pode decidir.

O que diz a lei

• Código Civil, arts. 1.238 a 1.244: tipos de usucapião e prazos.
• Lei nº 6.015/1973, art. 216-A: usucapião extrajudicial no registro de imóveis.
• Código de Processo Civil: procedimento judicial.

Dúvidas relacionadas